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건축이야기

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제목 공사계약서 참조
작성자 대표 관리자 (ip:)
  • 작성일 2011-10-20 18:36:21
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공사계약서 (계약서·설계도면·시방서·내역서)

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모든 건축공사 설계용역 계약을 할 때에는 계약서를 작성해서 건축주와 설계자, 시공자 감리자 모두가 서로의 권한과 의무를 잘 알고 있어야 한다. 각자의 권한은 어디서부터 어디까지이며 이 권한을 행사하기 위해서는 어떠한 의무와 책임을 져야 하는지 확실히 알아야 할 것이다. 
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공사금액이나 용역금액은 설계도면, 시방서, 내역서를 근거로 작성되기 때문에 통상적으로 ‘건축공사’라 함은 계약서, 계약에 관련된 일반조건, 건축주의 요청사항 및 프로젝트가 가지는 특수조건, 설계도면, 시방서, 내역서와 시공자나 건축주가 제안한 제안사항 등이 모두 포함된다. 

 

이러한 사항들을 문서화시키고 문서화된 계약서에서 언급한 내용에 따라 건축주, 시공자, 설계자들의 권한과 책임이 하나하나 나열되게 된다. 또 공사과정에서 일반적으로 일어날 수 있는 진행 사항 및 변경사항들에 대해 상세하게 언급한 일반조건과 특수조건도 계약서의 일부로 포함시킨다. 

 

이를 바탕으로 공사 시작에서부터 건축주와 설계자, 시공자 사이에 명확한 업무의 선을 긋고 권한과 책임의 한계를 분명히 해두게 되는 것이다. 이 경우에 있어 많은 건축주들은 계약서가 자신을 옭아매는 구속 덩어리로 생각하는 경우가 있는데 사실 이는 건축주들을 훨씬 자유롭게 만들며, 또한 건축주가 원하는 내용들을 프로젝트에 언제나 적용시킬 수 있는 장점이 있다. 

 

뿐만 아니라 건축주와 시공자가 꼭 지켜야 할 가이드라인을 이 계약서가 제공하기 때문에 서로가 계약서에서 제시한 가이드라인을 이행하려고 노력함으로써 공사가 순조롭게 이뤄질 수 있고 완성된 후에도 서로가 만족할 수 있는 결과를 갖게 된다. 

 

특히 건축공사가 끝난 후 하자 보증에 대해 건축주들이 걱정을 많이 하게되는데, 이 부분도 계약서에 상세하게 언급하게 되게 된다. 쌍방이 이 계약 내용을 성실히 이행해야 공사가 마무리되기 때문에 서로의 신뢰를 더 좋게 구축할 수 있는 기회가 되는 것이다. 

 

하지만 유감스럽게도 이러한 내용을 잘 설명해서 계약서에 기록했다 하더라도 많은 건축주들은 이해가 잘 안된다고 하는 경우가 많다. 필자는 독자들의 이해를 돕기 위해 건축그룹 ‘창우’에서 시행하고 있는 근거로 설명하고자 한다. 

 

우선 건축주는 자신의 집을 짓기 위해 ‘공사비가 얼마나 들까’를 걱정하게 된다. 이것은 지난호에 언급한 대로 건축주가 꼭 고려해야할 사항들을 설계자와 건축주가 하나하나 체크하면서 짓고자 하는 집의 품질을 대화를 통해 서로의 입장을 이해해야 한다. 

 

그리고 그 대화의 내용에 준해서 개괄적인 공사비 총액을 도출한 후에 건축주가 허용할 수 있는 공사비 한도액을 체크하고, 건축계획, 설계에 들어간 뒤, 개괄적인 기본계획 및 시방서를 가지고 공사비 내역서를 작성해 건축주와 다시 협의해야 한다. 

 

이때 건축주가 설계도를 이미 완성해 놓았다면 설계도면과 시방서를 근거로 최종 금액이 나올 수도 있지만 경우에 따라서는 건축주의 예산이 한정되어 있는 상황에서 예상금액이 너무 많이 나와 공사를 못하고, 다시 설계 변경시키는 경우도 적지 않다. 

 

전원주택의 경우 주택전문가들은 규모에 대해 개괄적이면서 실질적인 공사비를 산출할 수 있어야 하고, 이 금액은 최종 공사비의 15% 범위 내에 들어갈 수 있는 치밀하고 정확한 계산력을 가지고 있어야 한다. 

 

무조건 ‘설계도면이 완성되고 난 후에 공사금액을 결정합시다’라고 제안하는 시공자들은 건축주가 가지고 있는 고민을 잘 이해하지 못했거나, 아니면 시공에 충분한 경험을 가지고 있지 않은 경우이므로 건축주들은 이점을 주의 깊게 체크해야 한다. 

 

또한 대부분의 설계자들도 공사금액에 대한 현장경험 및 지식의 결핍으로 설계가 100% 끝난 상태에서도 건축주의 예산과 차이가 많이 나는 경우가 있다. 그러므로 건축주는 건축계획, 설계시 자기가 가지고있는 그리고 허용할 수 있는 정확한 정보를 제공해 주어야 훗날 설계 변경을 하는 낭패가 없을 것이다. 

 

이렇게 기본설계, 기본계획(30%) 시방서(50%)가 결정되면 다시 수정된 공사비 내역서를 뽑아 건축주의 예산과 비교하고 검토한 후에 재조정을 통해 설계도(50%) 시방서(80%)를 완성시킨다. 

 

이러한 과정을 거쳐 건축주와 시공자가 계약을 이끌어내야 무리 없이 공사가 공기 내에 예산 범위 안에서 깨끗이 끝날 수 있게된다. 이같은 일을 제대로 수행하기 위해서는 건설시공자가 건설사업관리에 대한 내용을 잘 알고 있어야하며 설계 시공에 대한 전문성도 보유하고 있어야 한다. 

 

이때 건축주는 시공자와 계약서를 작성해야한다. 계약서 작성은 총칙, 건축주, 수급자, 보증인, 현장 대리인, 설계상의 의문, 조건의 변경, 부적합한 공사, 공사 변경, 도급금액변경, 응급조치, 불가항력에 의한 손해, 검사, 도급금액지급, 이행지체에 관한 사항, 갑의 공사중지 및 해약권, 해약후의 처리, 분쟁, 공사내역, 계약외 사항 등을 언급한 표준계약서를 활용하여 계약서를 작성해야 한다. 

 

이러한 항목 외에 첨부되는 것이 일반조건과 특수조건이다. 뿐만 아니라 설계도면도 첨부되어야하고 설계도면에 표기된 자재나 시공 방법 등에 대한 품질을 규정하는 시방서와 그 공사에 들어가는 품목, 단가, 수량, 인건비, 이윤, 예비비 등이 일목요연하게 표기된 내역서가 첨부되어 하나의 완벽한 계약서가 이루어지게 된다. 

 

이런 과정을 거쳐 비로소 건축주도, 시공자도 이 공사를 하는데 있어 무엇이 얼마나 들어가는지에 대한 기준내역을 갖게 된다. 또한 공사의 형태 및 규모가 어떤 것인지, 건축주와 시공자가 지켜야하고 이행해야할 내용이 무엇인지도 명확하게 표현되게 된다. 

 

향후에 일어날 수 있는 건축주와 시공자간의 의견의 상이점, 해석방법의 차이를 사전에 예방하고 검토함으로써 건축주 시공자 모두가 만족할 수 있게 된다. 

 

이처럼 전원주택을 지을 경우 비록 대형프로젝트에 비해 규모가 작은 프로젝트일지라도 계약서 일체를 소홀히 다룰 경우, 대형 공사보다도 더 복잡하고 골치 아픈 일이 일어날 수 있다. 이로 인해 소규모 건축주들은 이러한 것들을 해결할 방법을 몰라 고민하고 괴로워하며 행복을 누리고자 짓는 보금자리가 싫어지는 경우를 많이 보게 된다. 

 

무엇보다도 먼저 건축주, 설계자, 시공자 모두는 서로의 업무영역, 책임, 권리 그리고 수행해야 하는 절차를 상세하고도 명확하게 설정한 공사계약서(계약서, 일반시방서, 특수시방서, 설계도면, 시방서, 공사내역서 등을 포함)를 작성하여야 한다. 

 

아직도 평당 얼마에 공사를 하겠다는 사람들에게는 앞으로 진행해야할 공사계약서를 제출하라면 얼마나 그 사람이 공사를 잘 수행할 수 있는지 여부를 한 눈에 알 수 있을 것이다.

 

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